Sie sind Immobilienmaklerin oder -makler

Der Erstkontakt für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages kommt häufig über Sie als Immobilienmakler zustande. Ihnen wird meist vom Käufer oder Verkäufer ein Notar aufgegeben oder Sie schlagen einen Notar für die Beurkundung vor.

Wir haben hier einige der häufigsten Themen zusammengetragen, die die Zusammenarbeit zwischen Immobilienmakler und Notar betreffen und diese für beide Seiten erleichtern sollen. Sollte etwas nicht klar sein oder Sie wichtige Informationen vermissen, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf.

DAS NEUE RECHT DER IMMOBILIENMAKLER

Am 23. Dezember 2020 ist das neue Recht für Makler beim Immobilienkauf in Kraft getreten. Notar Dr. Jens Jeep hat am 28. Dezember 2020 die wichtigsten Fragen und Antworten in einem kleinen Beitrag zusammengefasst, der im Hamburger Abendblatt erschienen ist. Sie können ihn auch hier herunterladen.

Das neue Recht betrifft nur Fälle, in denen es um den Erwerb eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks oder um den Erwerb einer Eigentumswohnung geht (§ 656a BGB) und die Courtageregelung gilt darüber hinaus nur, wenn zusätzlich der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Alle anderen Konstellationen regelt das neue Gesetz nicht.

Das Wichtigste in Kürze:

Beauftragen Verkäufer und Käufer beide den Makler (das ist der absolute Normalfall!), dann müssen sie die Courtage nun jeweils hälftig zahlen (§ 656c BGB). Eine Abweichung ist nicht möglich. Der Erlass oder die Reduktion der Courtage für die eine Partei wirkt automatisch auch für die andere.

Es ist aber nicht so, dass der Käufer in diesem Fall die Courtage erst zahlen muss, wenn ihm die erfolgte Zahlung durch den Verkäufer vom Makler nachgewiesen wurde. Beim Doppelauftrag gibt es keine vom Gesetz vorgeschriebene Zahlungsreihenfolge. Es kommt für die Fälligkeit der Courtage also auf die Regelungen im Maklervertrag an.

Ein Nachweis der erfolgten Zahlung durch den Verkäufer ist nur dann erforderlich, wenn der Käufer zur Courtagezahlung erst im Kaufvertrag verpflichtet wurde, weil es allein der Verkäufer war, der den Maklervertrag abgeschlossen hat und nun seine eigene Courtagepflicht (bis maximal zur Hälfte) auf den Käufer abwälzt (§ 656d BGB). Diesen Fall des Alleinauftrags mit Abwälzung nur unter den Parteien gibt es in der Praxis aber fast nie, weil er dazu führt, dass dann auch auf den Courtageanteil des Käufers als weitere Gegenleistung neben dem Kaufpreis Grunderwerbsteuer anfällt.

Damit der Maklervertrag auch wirksam ist, muss er nun in Textform abgeschlossen werden (§ 656 BGB), nicht aber in Schriftform, wie man zum Teil lesen muss. Der Unterschied? Bei der Schriftform braucht es die eigenhändige Unterschrift, bei der Textform reicht auch eine E-Mail.

2-Wochen-Frist

Die Einhaltung der gesetzlichen 2-Wochen-Frist ist bei Verbraucherverträgen unerlässlich, um eine sichere Vertragsabwicklung zu gewährleisten. Sind an einem Vertrag ein Verbraucher und ein Unternehmer beteiligt, dann muss a) der Vertragsentwurf vom Notar an den Verbraucher versandt werden und es müssen sodann b) bis zur Beurkundung zwei Wochen vergehen.

Sinn und Zweck der Frist: Der Verbraucher soll sich ausführlich über den Kaufvertrag und seinen Inhalt informieren können. Er soll sich auch zwei Wochen überlegen dürfen, ob er den Vertrag überhaupt abschließen möchte. Da es bei notariellen Verträgen keine zweiwöchige Widerrufsfrist nach Vertragsschluss gibt, hat der Gesetzgeber diese Frist vor die Beurkundung gelegt. Dies gilt übrigens unabhängig davon, ob der Verbraucher nur Käufer oder Verkäufer ist. Ausnahmen sind zudem nur unter äußert engen Bedingungen zulässig, die fast nie vorliegen.

Wie aber berechnet man die Frist? Eine handliche Kurzformel lautet: „Morgen in 2 Wochen.“ Erhält der Verbraucher den Entwurf am Montag, dann kann sicher am Dienstag der übernächsten Woche beurkundet werden. Wir versenden unsere Entwürfe – soweit möglich – elektronisch, so dass die Frist sofort ausgelöst werden kann. Bitte besprechen Sie das mit Ihren Kunden und übermitteln uns einen ausdrücklichen Auftrag, den Entwurf elektronisch zu übermitteln.

Entwurfsauftrag und Gebühren

Die Tätigkeit des Notars löst gesetzliche Gebühren aus. Dazu gehört auch die Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs. Die Gebühr fällt insbesondere auch dann an, wenn der Vertrag doch nicht beurkundet werden sollte, weil Käufer oder Verkäufer abspringen.

War der Entwurf vollständig, wurden also alle dem Notar verfügbaren Informationen eingearbeitet, hat der Notar ohne jedes Ermessen dafür eine sogenannte 2,0-Gebühr anzusetzen, also die gleiche Gebühr, die auch für den beurkundeten Vertrag zu zahlen gewesen wäre (natürlich ohne die dann meist zusätzlich anfallenden Betreuungs- und Vollzugsgebühren).

Lediglich dann, wenn - was praktisch nie der Fall ist - ein Entwurf völlig losgelöst von einer möglichen Beurkundung beauftragt wird, kann eine Gebühr zwischen 0,5 bis 2,0 erhoben werden, je nachdem, wie hoch der bisherige Bearbeitungsaufwand gewesen ist.

Gebührenschuldner ist jeder Auftraggeber. Als Makler wollen und sollen Sie diese Gebühr nicht zahlen. Daher ist es umso wichtiger, dass Sie uns beim Entwurfsauftrag mitteilen, in wessen Namen Sie den Entwurf in Auftrag geben. Verkäufer? Käufer? Oder beide? Und setzen Sie Ihre Auftraggeber bitte immer in cc, wenn Sie in deren Namen einen Auftrag erteilen.

Umgekehrt bedeutet dies für Ihre eigene Auftragsannahme, dass Sie etwa potentielle Käufer darüber informieren, dass der Auftrag zur Erstellung eines Vertragsentwurfs mit Kosten für sie verbunden ist, sollte es dann nicht zum Vertragsschluss kommen. Sobald auch die andere Partei eigene Formulierungswünsche in den Entwurf einbringt oder einen Termin vereinbart, wird sie ebenfalls zum Kostenschuldner.

Ausweise und Geldwäsche

Notare unterliegen ebenso wie Sie als Makler den erheblichen Anforderungen des Geldwäschegesetzes. Dazu gehört insbesondere die Identifikation unserer Mandanten und Ihrer Kunden durch die Vorlage von gültigen Ausweispapieren.

Notare unterliegen jedoch außerdem der Verschwiegenheitspflicht. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass wir von uns kopierte Ausweisdokumente nicht einfach so an Sie weiterleiten können. Erhalten wir von Ihren Kunden die Anweisung dazu, machen wir dies jedoch gerne.

Maklerklausel

Bevor Sie im Namen eines Kunden von Ihnen auf uns zutreten, werden Sie bereits einen Maklervertrag mit diesem abgeschlossen haben, aus dem sich auch die für Sie im Falle des Vertragsschlusses entstehende Courtage ergibt. Dass Sie den Vertrag vermittelt haben, geben wir regelmäßig gleich im Eingang des Kaufvertrags wieder.

Dennoch wird es von vielen Maklern geschätzt, wenn auch die Höhe der Courtage und ihr Schuldner „sicherheitshalber“ nochmals im Kaufvertrag aufgenommen werden. Diesem Wunsch kommen wir nach, wenn er namens des Auftraggebers im Entwurfsauftrag genannt ist.

Wir wählen hierzu im Normalfall die so genannte „deklaratorische Maklerklausel”, d.h. es wird in der Urkunde zwischen den Parteien lediglich bestätigt, was bereits zuvor aufgrund des Maklerauftrages klar sein muss. Der Notarvertrag ist nicht der Ort, der die Courtage erstmals begründen sollte, zumal dies die Kosten des Notars erhöht oder gar – in Abwälzungsfällen vom Verkäufer auf den Käufer – sogar die Grunderwerbsteuer.

Doch keine Regel ohne Ausnahmen: Dazu gehören insbesondere Vorkaufsrechtsfälle. Dort können wir sicherheitshalber (zusätzlich zum ja bereits bestehenden Courtageanspruch gegenüber dem Erstkäufer) noch eine konstitutive Klausel in Form eines sogenannten "Vertrages zugunsten Dritter": Verkäufer und Käufer sind sich darin regelmäßig einig, dass der Käufer nach neuem Recht die hälftige Courtage an den Makler zu zahlen hat und diesem aufgrund dieses Vertrages ein unmittelbarer Anspruch gegen den Erwerber zustehen soll. Damit soll möglichst sichergestellt werden, dass auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts der neue Käufer, der bisher ja noch gar keinen Vertrag mit Ihnen als Makler geschlossen hat, zur Zahlung der Courtage verpflichtet ist.

Dass diese Gestaltung zu einer Erhöhung der Notarkosten führen kann (aber nicht muss), machen wir in der Klausel deutlich. Zugleich ist Dr. Jeep, der sich vertieft mit dieser Frage beschäftigt hat, der Überzeugung, dass es rechtlich für die Pflicht zur Courtagetragung auch durch den Vorkäufer keinen Unterschied machen darf, welche Form die Maklerklausel hat. Wichtig ist jedoch, dass in jedem Fall der Nachweis durch den Makler im Vertrag aufgenommen wird.

Forthaftung für Mietkautionen

§ 566a BGB regelt, dass dem Erwerber einer vermieteten Immobilie die Kaution auszuhändigen ist. Um den Mieter davor zu schützen, dass sein neuer Vermieter seiner Verpflichtung zur treuhänderischen Verwaltung und späteren Rückzahlung des Geldes nicht nachkommt, bleibt jedoch allein für diesen Fall der Verkäufer und bisherige Vermieter mit in der Haftung. Viele Kunden von Ihnen werden mit dem Wunsch an Sie herantreten, dass diese Haftung ausgeschlossen werden soll. Allein, das geht nicht.

Insbesondere hilft eine Regelung nicht, wonach der Mieter der Weitergabe der Kaution zuzustimmen hat. Ob er das tut oder in China ein Sack mit Reis ... Sie wissen schon. Ebensowenig hilft es, sondern schadet sogar noch mehr, wenn man regeln würde, dass dem Mieter die Kaution bei fehlender Zustimmung zurückzugewähren sei, worauf der neue Vermieter sie dann ja erneut fordern könne. Das Gegenteil ist der Fall: Eine einmal gezahlte und zurückgezahlte Kaution ist die beidseitige Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Der Mieter muss die Kaution nicht erneut an den neuen Vermieter zahlen. Es wäre ja auch zu einfach, wenn sich die gesetzliche Schutzregelung so leicht aushebeln ließe.

Was also tun? Wir raten unseren Mandanten, dass sie gegenüber den Mietern ganz offen kommunizieren: Die Wohnung wurde verkauft, der konkret benannte und beschriebene Käufer wird neuer Vermieter, er erhält die Kaution und ist zur Rückzahlung verpflichtet. Und dann sollten die Mieter schlicht gebeten werden, den bisherigen Vermieter ausdrücklich aus der Haftung für die Rückzahlung der Kaution zu entlassen.

Schnelligkeit vs. Genauigkeit bei Entwürfen

Wir wissen, dass der Wunsch nach einem Entwurf immer sehr eilig ist. Ihr Kunde hat sich entweder zum Kauf entschieden oder aber doch sein Interesse so deutlich geäußert, dass nun ein Vertragsentwurf übermittelt werden soll. Ist der Käufer oder Verkäufer ein Unternehmer, soll außerdem die 2-Wochen-Frist ausgelöst werden, die bis zur Beurkundung vergehen muss (s.o.).

Als Notare müssen wir dennoch sicherstellen, dass auch der erste Entwurf korrekt ist. Das Grundbuch muss eingesehen werden. Besonderheiten des Einzelfalles sind einzuarbeiten. Der Notar muss den Entwurf freigeben (außer es handelt sich wirklich um einen absoluten Standard). Dies kann auch ein wenig dauern. Im Normalfall versenden wir Entwürfe möglichst am nächsten Werktag. Wenn es besonders eilig ist und dies bei der Anforderung des Entwurfs mit einer kurzen Begründung mitgeteilt wird, versuchen wir im Einzelfall, Entwürfe auch taggleich zu versenden. Gleiches gilt etwa bei Neubauprojekten, bei denen es bereits einen abgestimmten Mustervertrag gibt.

Die Beurkundung und die Erläuterung des Vertrages

Wir sind sehr bemüht, unsere Verträge so ausführlich wie nötig und gleichzeitig so kurz und verständlich wie möglich zu halten. Was bereits das Gesetz umfassend regelt, muss nicht vollständig im Vertrag wiederholt werden. Verträge, die so lang sind, dass der „normale“ Bürger nach einer halben Stunde bereits nichts mehr versteht, erfüllen nicht ihren Zweck.

Gute Makler besprechen die Entwürfe vorab mit Ihren Kunden und beantworten regelmäßig auftretende Fragen. Wenn Ihnen dabei konkrete Fragen zu unserem Entwurf kommen, zögern Sie nicht, bei uns vorab nachzufragen. Wir möchten in jedem Fall vermeiden, dass in der Beurkundung der für Sie unbefriedigende Eindruck entstehen könnte, dass der Makler etwas anders erklärt hat als es schließlich der Notar tut.