Seit 1.1.2024: Was Sie bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) im Grundbuch nun beachten müssen!

Sie sind Eigentümer einer Immobilie, aber nicht allein, sondern zusammen mit mindestens einer anderen Person? Dann kann es sein, dass Sie bald tätig werden müssen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden:

Entweder zu Miteigentum nach Bruchteilen, also etwa wie folgt:

Romeo Montague und Julia Capulet zu je 1/2 Miteigentumsanteil

Dies ist der "Klassiker", insbesondere bei Eheleuten. Hier müssen Sie nichts beachten, denn es ändert sich nichts. Lesen Sie also nur aus Interesse weiter.

Oder aber, mehrere Personen stehen als Gesellschafter einer GbR im Grundbuch, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (auch BGB-Gesellschaft genannt). Auch das ist - besonders in Hamburg - bei Eheleuten alles andere als selten, weil damit mancher Vorteil verbunden ist. In diesem Fall lautet die Eintragung entweder:

Romeo Montague und Julia Capulet in Gesellschaft bürgerlichen Rechts

oder, wenn der Erwerb nicht länger als ca. 15 Jahre zurückliegt:

Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus Romeo Montague und Julia Capulet

Für diese Gesellschaften bürgerlichen Rechts hat sich zum 1. Januar 2024 die Rechtslage fundamental geändert. Es gibt ein neues Register nur für Gesellschaften bürgerlichen Rechts, das Gesellschaftsregister. Dieses ähnelt dem Handelsregister und wird ebenfalls beim Amtsgericht geführt. Nur noch im Gesellschaftsregister werden nun die Namen der Gesellschafter zu finden sein (und nicht mehr im Grundbuch). Außerdem gibt das Register wieder, wie die Gesellschaft nach außen vertreten wird (durch alle Gesellschafter wie bisher oder - neu - eventuell auch nur durch einzelne von ihnen).

Im Grundbuch werden dann nur noch der Name, der Sitz und die Registernummer im Gesellschaftsregister zu lesen sein.

Das hat für die Praxis große Vorteile:

• Wie die GbR vertreten wird, ergibt sich aus dem Gesellschaftsregister.
  

• Gutgläubige Käufer können sich darauf verlassen, von der GbR rechtssicher Eigentum zu erwerben, wenn diese im Grundbuch eingetragen und entsprechend dem Gesellschaftsregister richtig vertreten wird. Dies selbst dann, wenn die GbR aus irgendwelchen Gründen in Wahrheit gar nicht Eigentümer sein oder sich zwischenzeitlich die Zusammensetzung der Gesellschafter der GbR geändert haben sollte.
  

• Wenn es Änderungen bei den Gesellschaftern gibt (etwa durch Erbfolge oder durch Übertragung an Kinder), dann muss dies nicht mehr in allen Grundbüchern aller Immobilien eingetragen werden, sondern nur noch einmalig im Gesellschaftsregister. Das spart Kosten und Aufwand.
  

Diese Rechtsänderung bedeutet, dass Sie als Gesellschafter einer Grundstücks-GbR früher oder später zwingend tätig werden müssen, um Ihre Gesellschaft im Gesellschaftsregister eintragen und das Grundbuch allein auf den Namen der GbR richtigstellen zu lassen. Wir sind Ihnen dabei gerne behilflich und bereiten alles für Sie vor.

Das Wichtigste in aller Kürze:

1. Die Gesellschaft muss im neuen Gesellschaftsregister und mit den Registerdaten im Grundbuch eingetragen sein, bevor Sie - die Immobilie verkaufen oder verschenken, - die Immobilie beleihen (Grundschuld oder Hypothek), - einen Gesellschafter neu aufnehmen oder ausscheiden lassen, - das Grundbuch nach dem Tode eines Gesellschafters berichtigen lassen.
   

2. Die Eintragung im Gesellschaftsregister erfolgt aufgrund notarieller Beglaubigung der Unterschriften aller aktuellen Gesellschafter der Gesellschaft. Wir helfen Ihnen bei allem, indem wir für Sie - die entsprechende Anmeldung entwerfen, - die Unterschriften beglaubigen und - für die Eintragung im Gesellschaftsregister sorgen.
   

3. Außerdem muss sodann die Richtigstellung im Grundbuch erfolgen. Dafür bedarf es der notariellen Beglaubigung der Unterschriften aller bisher im Grundbuch eingetragener Gesellschafter (also auch solcher, die zwischenzeitlich ausgeschieden sind, oder im Todesfalle der Unterschriften der Erben) und der Vertreter der im Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaft. Wir helfen Ihnen auch hier, indem wir für Sie - den Richtigstellungsantrag entwerfen, - die Unterschriften beglaubigen und - für die Eintragung im Grundbuch sorgen.
   

4. Im Gesellschaftsregister werden eingetragen - der Name der Gesellschaft, - der Sitz der Gesellschaft (= der Name der Gemeinde), - die Adresse der Gesellschaft, - die Namen der Gesellschafter, deren Geburtsdatum und der Wohnsitz (= der Name der Gemeinde), - die Regelung, wer die Gesellschaft vertritt (wie bisher alle Gesellschafter gemeinsam oder eventuell auch nur einzelne Gesellschafter zusammen oder sogar allein).
   

5. Im Grundbuch werden eingetragen - der Name der Gesellschaft, - der Sitz der Gesellschaft, - die Registernummer der Gesellschaft und das zuständige Amtsgericht.
   

6. Nicht eingetragen wird im Gesellschaftsregister, mit welchen Anteilen die Gesellschafter beteiligt sind. Eine Verschiebung von Anteilen (etwa von 60 % zu 40 % auf 55 % zu 45 %) ist also weiterhin möglich, ohne dass dies zur Eintragung angemeldet werden muss. Auswirkungen kann dies aber auf die Eintragungspflicht im Transparenzregister haben (siehe unten).
   

7. Mit der Eintragung bekommt die GbR übrigens einen neuen Zusatz: Sie ist dann eine eGbR. Das e steht für eine "eingetragene", nicht für "elektronische" Gesellschaft. Gleichwohl ist das Register ein elektronisches und für jeden Bürger unter www.handelsregister.de einsehbar sein wird.
   

8. Durch die Änderung des Rechts der GbR ergibt sich ein erhöhter Beratungs- und Änderungsbedarf im Hinblick auf den Gesellschaftsvertrag der GbR. Dieser muss zwar weiterhin nicht beurkundet werden. Aber auf Wunsch können Ihnen Notare natürlich bei der Formulierung behilflich sein und in diesen Fällen ohne Zusatzkosten auch eine in der anfallenden Entwurfsgebühr bereits enthaltene Beglaubigung oder Beurkundung des Vertrages vornehmen.
   

9. Die Eintragung im Gesellschaftsregister hat eine weitere zwingende Folge: Jede eingetragene Gesellschaft muss im Rahmen der Geldwäschebekämpfung auch im Transparenzregister eingetragen werden. Dort ist anzugeben, wer mehr mit mehr als 25 % am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist oder wer mehr als 25 % der Stimmrechte hat. Dieses Register ist (noch) nicht öffentlich einsehbar und verursacht geringe jährliche Kosten.
   

10. Es gibt natürlich auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die nicht Grundeigentümer sind, sondern einen anderen gemeinsamen Zweck haben, etwa die Organisation eines kleinen Musikfestivals. Solche können, wenn sie denn überhaupt nach außen auftreten und nicht nur intern zwischen den Gesellschaftern Regeln aufstellen, ebenfalls im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Anders als Grundbesitz-GbRs müssen sie es aber nicht.
    

11. Notare sind nicht für steuerliche Fragen zuständig. Solche ergeben sich leider auch im Zusammenhang mit der Änderung des Personengesellschaftsrechts - und zwar unabhängig davon, ob die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist oder nicht. Hier sollte im Zweifel immer ein Steuerberater hinzugezogen werden.